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札幌の弁護士による債権回収解説コラム第１４回です。
前回は、「不動産競売手続き①　～土地・建物を差し押さえるには」と題し、抵当権・担保がない場合の不動産の差し押さえについて説明しました。
不動産を差し押さえた場合、その不動産を競売という手続きで売却し、その売却代金から債権を回収することができる、という内容でした。
ただ、その場合に、その不動産に抵当権がついているかどうか、ついている場合にその残額はいくらか、が非常に重要であるとも説明しました。
今回は、その「抵当権」にはどのような効果があるのか、抵当権がある場合の差し押さえの方法、について解説します。

【抵当権とは何か】
「抵当権」をつけるというのは、借り入れをする場合に、土地・建物といった不動産を担保に差し出すという意味です。
一番なじみがあるのは、住宅を購入する場合の住宅ローンです。
住宅ローンを組んで家を購入する場合、そのローンを組んだ銀行や住宅金融支援機構が、その不動産を担保にとります。これを正式には、不動産に「抵当権を設定する」といいます。
この場合、その住宅ローンが返済できなくなると、担保に入った不動産は取り上げられて売却され、自宅からは追い出されてしまいます。

住宅ローン以外の借入金や債務についても、同じように抵当権を設定することができます。
物の仕入れ代金やお金の貸し借りの際に、会社の代表者などを保証人にすることがあるかと思いますが、抵当権は、人ではなくその不動産を保証人にする、というようなものです。
本人が債務を支払わない場合に、その不動産に代わりに支払ってもらう、ということです。

保証人をつける場合には保証人と保証の契約書を作成します。
抵当権をつける場合には、その不動産の所有者との間で、抵当権設定契約書を作成し、法務局に届け出て、抵当権設定の登記を行う必要があります。

【抵当権の効果】
このような抵当権には、絶大な効果があります。
そのメリットは大きく２つあります。
１つ目は、抵当権を実行して不動産を取り上げる際には、事前に裁判を起こしたり、判決を取得する必要はなく、直接、不動産の差し押さえを行うことができる点です。
通常の差し押さえ、強制執行の際には、判決書や裁判所での和解書、あるいは公正証書といった公的文書が必要でした。
しかし、抵当権の場合にはそれらの書類は必要なく、抵当権の登記がされていることだけで十分なのです。
ですので、裁判を起こす手間が不要となり、必要が生じたときにすぐに差し押さえを行うことができるのです。

２つ目は、抵当権を持っている債権者は、その不動産の売却代金から優先的に支払いを受けられるということです。
通常の不動産差し押さえの場合には、不動産を競売手続きで売却し、そのなかから、抵当権や税金などの優先権のある債権者が先に代金を受け取り、残りを他の債権者で平等に分配する必要があります。
しかし、抵当権を持っている債権者はそのように優先権がありますので、他に多くの債権者がいても関係なく、売却代金を優先的に受け取ることができるのです。

以上のような２つのメリットがありますので、財産的価値のある不動産に抵当権を設定することで、債権回収の可能性は飛躍的に高まるといえます。

【抵当権の注意点】
抵当権には非常に強い効力があることを見てきましたが、実際には、これを用いて債権回収を行うことは簡単ではありません。
その理由は、①相手に資産価値のある不動産があるとは限らないことと、②通常、先に抵当権を設定している債権者がいることです。

①は、抵当権は不動産にしか設定できませんので、相手が不動産を持っていない場合には利用できません。また、仮に不動産を持っていても、田舎の山林や原野のように、売却ができないようなものであれば、抵当権を設定してもあまり意味がありません。

そして、不動産に価値があるような場合には、先に②のように別の抵当権が設定されていることが多いといえます。
抵当権は、それを先に設定した者から、優先的に支払いを受ける権利があります。
たとえば、その不動産が１０００万円で売却できたとします。そのとき、１番最初の抵当権者が８００万円の債権を、２番目が５００万円の債権を持っていたとします。
その場合、１０００万円のうち１番目の抵当権者がまず８００万円受け取りますので、２番目の抵当権者は２００万円しか受け取れません。仮に、そのあとに３番目、４番目の抵当権者がいたとしても、１円も受け取ることはできません。
このように、抵当権は早いもの勝ちですので、めぼしい不動産には、銀行などの金融機関が先に抵当権を設定していることが多いといえます。

とはいえ、相手がそれなりの不動産を持っていて、抵当権もほとんど設定されていないというケースもときおり見かけますので、そのような場合には、情況に応じて抵当権の設定を交渉することが有用といえます。

【抵当権実行の流れ】
実際に抵当権を持っている場合には、その不動産の差し押さえを裁判所に申請します。
必要書類は多少異なりますが、裁判所が不動産を調査し、競売手続きを実施して、売却代金を配当するという流れは、通常の不動産差し押さえの場合とほぼ同様です。
詳しくは、「不動産競売手続き①　～土地・建物を差し押さえるには」をご覧ください。

このように、抵当権は利用場面がある程度限定されますが、大きな効果を発揮しますので、利用可能な場合には抵当権の設定を検討すべきでしょう。
抵当権の設定やその実行には、いろいろな手続きが生じますので、抵当権についてお悩みの方は当弁護士事務所までご相談ください。
当弁護士事務所では、抵当権に関する事案を数多く取り扱っていますので、お力になれると思います。

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