札幌弁護士会所属「弁護士法人 赤渕・秋山法律事務所」２５年以上の豊富な実績。弁護士３名で離婚、破産・借金、相続、企業に関する相談や裁判などを多数取り扱っています。

不動産に強い札幌の弁護士による【賃貸借解説コラム】第３回です。
前回（保証人にはいつ請求したらいいの？　　弁護士による家賃回収２）までは滞納賃料の請求についてでした。
今回は、家賃を滞納した入居者に明け渡しを求める方法について見ていきます。

１　家賃滞納というリスク
第１回目の「家賃を滞納されてしまったら・・・　　弁護士による家賃回収」でも少し説明しましたが、家賃を滞納されるというのは、建物を貸している方からすれば大きな損失が生じます。
建物の維持費・管理費はかかるのに家賃は手元に入らず、しかも生活の基盤である家賃を支払えないような入居者からは、回収することも簡単ではありません。ですので、入居者が家賃を支払えなくなった場合には、早めに退去してもらい、次の入居者を見つけることが重要となってきます。
そのため、家賃支払いの見込みがないようであれば、まずは一ヶ月も早い立ち退きを求めることになるでしょう。

２　明け渡しの交渉
借り主が家賃を滞納した場合、まずは家賃の支払いを速やかに求め、それでも支払いがなされなかったり、滞納が増えていくようであれば、明け渡しの申し入れをすることになります。
そのなかで、借り主からは、引っ越し費用が貯まるまで待ってほしいと言われることがあります。このような場合に、貸す側からすればとんでもない話であると考えるでしょうが、ここは少し検討が必要です。
というのは、相手が自分から出て行ってくれない場合には裁判を起こし、裁判所の力を借りて明け渡しを行うことになりますが、それには時間と安くない費用がかかってきます。時間がかかり、その間も家賃が入って来なければ、どんどん損失は拡大します。
そうなってしまうくらいなら、速やかに立ち退きしてもらうのと引き替えに、多少の引っ越し代を渡してしまう方がかえって損失を抑えられる場合もあります。
手続きにかかる費用やどの方法が最適かは、さまざまな事情から事案ごとの判断が必要となりますので、経験の多い弁護士に相談してください。

３　裁判では、一ヶ月の滞納では契約解除はできない
では、話し合いがうまく行かず、入居者が自分からは退去しない場合はどうしたらいいでしょうか。
その場合には、裁判を起こし、裁判所から明け渡しの命令を出してもらうしかありません。では裁判所はどのような場合に明け渡しを認めるでしょうか。
そもそも、入居者が家を借りて住んでいるのは、賃貸借契約があるからです。そのため、明け渡しを求めるには、賃貸借契約を解除する必要があります。
賃貸借の場合、借り主が家賃を支払わない場合には契約不履行になりますので、本来であれば契約を解除することはできるはずですが、実は一ヶ月程度の滞納では、通常、契約解除が認められません。
居住している家を追い出されてしまうというのは生活に与える打撃が大きいため、１，２度の家賃滞納がたまたま起きたくらいでは、契約解除を認められない、というのが裁判所の考え方です。
そうはいっても、１，２度の滞納であってもそれがいつまでも解消されないとか、５，６か月分も滞納がたまっているような状態になれば、もはや借り主に配慮するにも限界がありますので、契約の解除が認められるようになります。
裁判所は、何ヶ月分の滞納があれば解除できるという基準を明確には定めておらず、居住期間や滞納した理由、交渉状況なども踏まえて解除できるかを判断しています。
そのため、解除が認められるかどうかを正確に判断するには、やはり明け渡し訴訟の経験の多い弁護士にご相談いただく必要があります。

４　まとめ
今回見てきたように、家賃が支払われなくなり、回収の可能性も低い場合にはすぐに明け渡しを求める必要があります。
その場合、できるだけ話し合いでスムーズに退去してもらうことが損失を避けるために必要です。しかし、話し合いで解決する見込みがないのに時間をかけて交渉していては、やはり解決までに時間がかかってしまいます。
ですので、遅くとも３か月程度の家賃滞納が生じるころには、弁護士に相談し、どのような方針で解決するのが最適であるかを見極めることが重要です。
当事務所の弁護士は、不動産賃貸トラブルに関する経験が豊富ですので、お困りの際はすぐにご相談ください。相談料５０００円（１時間あたり）にて随時相談を行っておりますので、「法律相談のご予約・お問い合わせ」をご確認のうえ、お申し込みをお願いいたします。